房地产市场的六点判断
房地产市场的六点判断
关于对房地产市场的未来趋势有以下几点判断：
第一点判断是，房住不炒会成为长期内的政策基调。
在去年宏观经济增长压力如此之大的前提下，去年4月和7月的两次政治局会议都反复重申房住不炒，表明了本届政府调控房地产市场的决心。
第二点判断是，在当前的调控思路下，一线城市的房地产市场化程度明显下降，限购限贷会长期存在。
一线城市未来商品房的占比会慢慢地降下去，非商品房的占比会慢慢升起来，包括像部委与高校修的房子，也包括人才房、公租房、安居型商品房。
未来要让更多的住房需求被商品房之外的住房供应来满足，这是一线城市的长期趋势。
第三点判断是，中国房地产市场最火爆的时代，也就是2003年到2018年这15年已经一去不复返了。
房地产行业很快会回归到利润率正常的行业。
第四点判断是，未来中国的房地产市场会呈现出两大分化。
第一个分化出现在城市之间。
未来总体来看，买房要看两个指标，一是年轻劳动力的流向，二是优质公共资源的分布，尤其是学校和医院。
从这两个指标来看，未来一二线城市的房地产前景还是不错的，三四线城市的前景相对比较暗淡。
第二是开发商内部的分化。
中国目前还有七八万家房地产开发商，但是开发商的头部化已经非常明显。
目前排名前100的开发商销售额已经超过了百分之六十，排名前50的开发商销售额超过了百分之五十，排名前10的开发商销售额接近百分之三十，头部化趋势未来会进一步加剧，中小开发商的日子未来可能越来越难过。
第五点判断是，总体来讲，中国房地产市场的游戏重点可能已经从增量变成了存量，从开发转入了运营。
过去房地产开发企业只要把房子卖出去实现资金回笼就可以，但是未来可能更多的房地产开发公司会长期地持有、管理和运营楼盘，并从中获得持续的现金流收入。
物业管理运营、养老地产、文旅地产等概念都是非常典型的玩存量、玩运营、玩持续现金流的热门领域。
第六点判断是，未来中国房地产金融产品的发展速度会显著加快。
迄今为止，中国房地产市场的金融产品都是相对比较简单的，和发达国家相比，我们少了两种比较重要的金融资产，一种是MBS，就是以住房抵押贷款为基础资产的偏债权类的证券，另一种是REITs。
REITs在很大程度上就是为物业运营类的房地产公司服务的。
中国迄今为止REITs一直没有发展起来，这与双重征税的问题，与中国房地产市场的一些遗留问题是有关系的，但是在未来，MBS和REITs都会大行其道。
如果说过去15-20年是房地产的年代的话，未来的10年、20年将成为股权的年代。
股权投资会成为非常热的领域，也是下一轮巨额财富产生的来源。
在这个趋势下，房地产企业应该注重把房地产市场和股权市场结合起来。
例如，应该考虑把运营类的物业搬到金融市场去，这固然可以通过发债、发REITs的形式，也可以通过把运营类的物业企业在股市上整体上市。
中国资本市场在这几年的制度变革力度很大，目前正在全面转向注册制改革。
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